Лизинг недвижимости: надуманная проблема

Интервью опубликовано в журнале  «Эксперт Урал», декабрь 2005 года, автор: Ирина Перечнева

Один из факторов, тормозящих развитие рынка лизинга коммерческой недвижимости, - пробелы в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». О том, какие изменения необходимы в существующем законодательстве, рассказывает Управляющий партнер Юридической фирмы «Ардашев и партнеры» Владимир Ардашев.

Владимир Леонидович, наибольшее количество вопросов вызывает процесс регистрации лизинговой сделки. Получается, что в промежуток между подписанием лизингового договора и регистрацией договоров купли-продажи и лизинга лизинговой сделки де-юре не существует?

В соответствии со ст. 2, 15 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»  лизинг представляет собой цепочку сделок: сначала заключается договор лизинга, потом договор купли-продажи предмета лизинга. На основании ст. 650 ГК РФ договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации. Однако зарегистрировать договор лизинга до перехода к лизингодателю прав собственности на недвижимость (до регистрации договора купли-продажи) невозможно. Отсюда и проистекает главная квазипроблема: какой договор регистрировать в первую очередь? Поскольку закон о финансовой аренде четко указывает, что договор лизинга должен заключатся первым, то договор лизинга считается заключенным даже при отсутствии государственной регистрации. Этот постулат принят и в судебной практике, и в деятельности лизинговых компаний. На практике сначала происходит госрегистрация договора купли-продажи и только после этого, согласно ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество, регистрируется договор лизинга. При правильном оформлении документов обычно процесс регистрации занимает не больше месяца.  

Нужны ли какие-либо изменения в законодательстве, чтобы упростить процесс регистрации прав на недвижимость в процессе лизинговой сделки?

Да, безусловно. Судебная практика – вещь хорошая, но у нас в России судебный прецедент всех проблем не решает. Возникают проволочки из-за некомпетентности регистраторов и из-за того, что чиновники очень формально подходят к данной проблеме. Конфликт, как правило, удается погасить приведением аргументов, основанных на существующей судебной практике. Если диалог явно бесперспективен, можно обжаловать отказ в госрегистрации в арбитражном суде. Но каждый раз убеждать кого-то – не выход! Нужны изменения в законодательстве, которые урегулируют эту проблему. Маловероятно, что законодательные поправки будут приняты в ближайшее время, поэтому приходится действовать согласно судебной практике. Иных вариантов нет.  Но я убежден, что благодаря росту популярности лизинга недвижимости в 2006 году, законодательные инициативы все же появятся.

Кроме того, необходимы поправки в закон о госрегистрации, которые позволили бы лизингополучателю, например,  решать вопросы  по регистрации договоров, оформлению страховки (именно эта идея заложена в законе о финансовой аренде). Сейчас это вправе делать только лизинговая компания. Но она является только финансовым посредником, больше всего заинтересован в скорейшем оформлении сделки лизингополучатель. Поэтому вполне справедливо, если именно он будет участвовать в решении этих вопросов. В 2000 году ряд депутатов выдвигали еще более смелые предложения: регистрировать имущество при лизинговой сделке не на лизингодателя, а на лизингополучателя. Но, к сожалению, сложившиеся в России юридические традиции не позволяют это сделать.